Но и он не идеален, и об этом лучше знать. И вот почему
Выполнение обязательство застройщиком не гарантирует никто. Особенно в кризисное время. Рынок нестабилен, материалы дорожают, банки, которые кредитовали отрасль, закрываются. Объект могут заморозить, а застройщика – признать банкротом. В этом случае даже при наличии грамотно составленного договора шансов вернуть деньги будет очень мало.
Что взять с банкрота?
Если застройщик признан банкротом, вы как участник строительства однозначно имеете право расторгнуть договор и потребовать компенсацию. (ст.9 п.1.1 214 ФЗ)
На вопрос ‘Что дальше?’ – такого же однозначного ответа нет. Юридически подкованные граждане получают позицию в едином реестре кредиторов. Здесь главное не мешкать и понимать, чего хотите. Варианта два: попробовать вернуть вложенные средства или получить свои квадратные метры на любой стадии.
В обоих случаях быстрой и безоговорочной победы не ждите. Процедура банкротства – процесс запутанный. В реестре кредиторов тоже царит страшная неразбериха, и постоянно происходят подвижки.
Чтобы удовлетворить должников, придется распродать имущество по ценам, далеким от рыночных. Этих скудных средств на всех не хватит. Тем более, что дольщики по ФЗ №127 ‘О несостоятельности (банкротстве)’ находятся в третьей очереди (после потерявших здоровье и сотрудников компании). Предстоят долгие судебные тяжбы. Пока они длятся, время и инфляция будут делать свое черное дело. Цена новой квартиры и сумма компенсации и к моменту ее получения будут далеки друг от друга как звезды в открытом космосе.
Поправки в 214 ФЗ от 1 января 2018 сократили по срокам процедуру банкротства. Теперь в отношении застройщика-банкрота вводится конкурсное управление. Это означает, что раньше каждое заявление дольщиков о включении требований в реестр рассматривалось арбитражным судом отдельно. Учитывая загруженность арбитражных судов, заявления могли висеть годами.
Теперь эту процедуру проводит конкурсный управляющий. Он самостоятельно рассматривает заявления участников строительства и включает их в реестр требований. Срок рассмотрения 30 дней. (по ст. 201.4 ‘О несостоятельности банкротстве’)
Появилось еще одно интересное нововведение, которое обещает защитить права граждан при банкротстве застройщика. Создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны делать взносы. В случае их банкротства участникам долевого строительства выплачивается возмещение из средств этого фонда или финансируются работы по завершению строительного объекта. (по ст 23.2 ФЗ о долевом участии)
Долгое время оставался нерешенным вопрос: а как узаконить право собственности на долю в незавершенном жилом доме? Получается, если застройщик банкрот, то кто будет продолжать строительство и вводить дом в эксплуатацию? Судебная практика такого рода рассматривается в ‘Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости’, но касается практически готовых объектов.
Законодатель последние годы всерьез взялся за решение этой проблемы. Результат – создание счета эскроу. Слово пугающие, но смысл приятен.
Если вы заключаете договор долевого строительства в многоквартирном доме, то вносите деньги для оплаты на специальные счета эскроу в уполномоченный банк, а не в рученьки застройщику, как было раньше. Во время строительства денежки спокойно хранятся в банке, и застройщик использовать средства на свои строительные нужды не сможет.
Так снижаются риски потери средств дольщиком, если строительство не закончится. (статья 15.5 ФЗ об участии в долевом строительстве)
Отсрочка на законных основаниях
Слово ‘банкрот’ звучит как проклятие. Новоселы готовы пойти на многое, лишь бы его избежать. 214 закон предполагает наличие четких сроков сдачи объекта. Но то же закон позволяет передвигать эти сроки многократно. Надо только вовремя оповещать дольщиков (ст.6.п.3)
Истории известны случаи, когда сроки завершения строительства двигались на пять и более лет, но никто из дольщиков не бился в истериках и не обивал пороги судов. Ведь обращения в суд могут привести к банкротству. Тогда шансов никаких. А так глядишь, и свершится – дом все же закончат. Ну не в этом году. Не в следующем. Мы же в России. Здесь про обещания даже пословицы есть.
Застройщики бессовестно манипулируют страхами. Они давно изучили извилины в мозгах новоселов и докопались до глубин истерзанных душ. Душе проще принять несколько месяцев отсрочки сдачи дома, чем мысль о беготне по судам ради компенсации или теоретическую возможность банкротства компании.
Изменение фактической площади жилья
Часто застройщики пользовались тем, что после заключения договора могли менять квадратуру жилплощади по своему устромотрению. Никаких законодательных ограничений в этом плане не было.
Когда радостный дольщик приходил принимать квартиру, застройщик также радостно просил доплатить по договору – площадь же объекта стала больше.
Законодатель положил этому беспределу конец. По крайней мере попытался. С 2017 г. допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы – основание для расторжения договора через суд. (п. 1.1. ст. 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”)
Законы законам рознь
Вопросы качества нового жилья и количества квадратных метров в закон регулирует. Иное дело – законы человеческого разума. Подсознательно мы выбираем тот путь, который проще.
Изменения в проектную документацию вносятся после согласования с дольщиками. Это закон. Но будущему новоселу легче согласовать изменения и доплатить за лишние пару метров, чем писать запросы, бегать по инстанциям, затягивать таким образом сроки строительства без гарантированного результата. И этот выбор находятся вне сферы юриспруденции.
214ФЗ для новоселов благо. Прорехи очевидны, но не критичны. Заучите парочку простейших алгоритмов, для выбора надежной строительной компании, которая не обанкротится, или сумейте быстро разглядеть опасные признаки, правильно на них отреагировать – и вы счастливым образом избежите финансовых и прочих дыр.
Мы подготовили для вас памятку новосела. Пользуйтесь при выборе застройщика, чтобы быть во всеоружии
1. Проверяем отзывы о застройщике:
— Много ли объектов застройщик строит?— Давно ли работает на рынке строительства и какая репутация?— Имеются ли судебные споры по качеству и факту передачи построенного помещения?— Как часто и на какие сроки застройщик опаздывает со сдачей объектов?— Имеются ли случаи долгостроев и недостроев?
С 1 января 2018 года эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков.
2. Устанавливаем, соответствует ли застройщик требованиям Закона N 214ФЗ, действующим с 2018 года:
— застройщик должен иметь статус специализированного застройщика,— иметь опыт в строительстве не менее 3 лет,— застройщик одновременно строит лишь один объект (согласно п. 1.1 ст. 3 Закона N 214ФЗ с 01.07.2018 застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство),— у застройщика есть лишь один счет в банке,— застройщик не ‘закредитован’ (размер задолженности — не более 1% от стоимости строительства). — у застройщика нет спорной (оспариваемой) недоимки по налогам,— застройщик не находится в стадии банкротства или ликвидации.
3. Заключаем договор
В законе нет определенной формы ДДУ, есть только пять обязательных условий, которые нужно предусмотреть: предмет договора, дата передачи объекта, цена договора, гарантии застройщика, страхование ответственности застройщика. Все они подробно расписаны в ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”
Важно учесть следующие тонкие моменты:
-
в договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации
-
важно, чтобы в ДДУ и проектной декларации была одна и та же компания, и именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где проходит строительство
-
должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно
- еще одно нововведение коснулось предмета договора. При его заключении должны быть указаны точные характеристика здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общая площадь дома.
- подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.
Источник: